Voor bepaalde sectoren gaat 2020 de naoorlogse geschiedenis in als het meest hectische en ingrijpende jaar. COVID-19 had en heeft daar een geweldige impact op vermogens en resultaten. Ook op de waarde van vastgoed. Maar ook de WOZ-waarde van het vastgoed? En in welke mate? En vanaf wanneer? De waarderingskamer is hierover stellig. Uitsluitend in zeer uitzonderlijke omstandigheden zal er sprake zijn van een impact op de WOZ-waarde in 2021. Onderstaand een uiteenzetting over de invloed van COVID19 op de WOZ-waarde.
Het SARS-CoV1-virus (COVID-19) waarde reeds ver voor de jaarwisseling 2019/2020 rond in China en Italië. Het was de Wuhanese dokter Li Wenliang die op 30 december 2019 met zijn collega’s vaststelde dat sprake was van een epidemie. In de loop van januari werden reizigers uit China extra gecontroleerd op de luchthavens. Drie maanden later, op 11 maart 2020 werd COVID19 door de World Health Organization WHO uitgeroepen tot een 'wereldwijde pandemie’.
Op 1 januari 2020 was er in Nederland nog geen breeduit gedeeld bewustzijn of wijdere bekendheid met het COVID-19 virus, met de verspreiding die het zou krijgen, noch met de later economische impact ervan. Dat laat onverlet dat het virus er feitelijk, objectief beschouwd, op de waardepeildatum wel, in ieder geval in de Chinese regio Wuhan, aanwezig was.
Voor de WOZ-waarden die betrekking hebben op het a.s. belastingjaar 2021, geldt als waardepeildatum 1 januari 2020 en als toestandsdatum 1 januari 2021.
De situatie rondom Covid-19 op die laatste toestandsdatum is van belang vanwege de zogenoemde bijzondere omstandigheid van art 18, lid 3 onder c WOZ
Bij de vraag of – hetzij in zijn algemeenheid dan wel voor bepaalde sectoren – sprake is van een dergelijke bijzondere omstandigheid zijn we te rade gegaan bij de vakliteratuur en de rechtspraak. Het zal niet verbazen dat de vraag hoe met art 19.3 lid c WOZ moet worden omgegaan in geval van een epidemie of pandemie die nooit eerder aan de orde is geweest. Wel blijkt het volgende.
Een verhelderend arrest van de Hoge Raad is van 13 maart 2018 (ECLI:NL:HR:2018:457). Het ging hier over de WOZ-waarde van een woning gelegen in een aardbevingsgebied. De Hoge Raad oordeelde dat een aardbeving een externe omstandigheid is, die van zodanige aard is dat niet de waardepeildatum (één jaar voor aanvang belastingjaar) maar de toestandsdatum (aanvang belastingjaar) in aanmerking moet worden genomen:
De rechtspraak en de vakliteratuur wijzen op de volgende eisen, waaraan moet zijn voldaan wil sprake zijn van een bijzondere omstandigheid en wil de situatiedatum bepalend zijn. Het moet gaan om specifieke omstandigheden ten opzichte van de onroerende zaak (zaken), die een waardeverandering opleveren, anders dan algemene marktontwikkelingen of prijsfluctuaties. Het is dan niet redelijk die omstandigheid uit te sluiten. Het mag vervolgens gaan om een breed scala aan feiten en omstandigheden, niet alleen om fysieke kenmerken van de onroerende zaak of zijn omgeving. Andere oorzaken dan bijvoorbeeld aardbevingen of ook bodemverontreiniging1 zijn denkbaar. Zo kan het ook gaan om juridische beperkingen, denk aan de aanwijzing tot monument of de wijziging van een bestemmingsplan. Eventuele subsidies en steunmaatregelen zijn subjectgebonden, en hebben geen invloed op de WOZ-waarde van de onroerende zaak.
Het lijdt geen twijfel dat de COVID-19 pandemie geleid heeft tot wettelijke en beleidsmatige maatregelen (denk aan de besluiten op grond van de noodverordeningen van de veiligheidsregio’s) externe omstandigheden die bepaalde categorieën onroerende zaken evenredig hebben getroffen. Er zijn bij gebreke aan rechtspraak nog geen precedenten, maar de lijn dat COVID-19 althans voor bekende excessief getroffen de sectoren een bijzondere omstandigheid oplevert, is verdedigbaar. Dit werd in de loop van 2020 door enkele gemeenten ook wel erkend die op basis van vaststellings-overeenkomsten met de belastingplichtigen, bij hun voorlopige vaststellingen van de WOZ-waarden voor belastingjaar 2021. De bekende getroffen sectoren zijn legio en zullen in ieder geval de cultuur-, evenementen- en reisbranche, horeca en recreatie en de vliegverkeer-afhankelijke sectoren, omvatten.
De WOZ-waarde zou in die gevallen weliswaar naar het prijspeil en de marktverhoudingen per 1-1-2020 moeten worden vastgesteld, maar naar de situatie per 1-1-2021 en tot die situatie behoort ook het voorkomen van de COVID-19 pandemie.
Wij wijzen daarbij evenwel naar een rapport die ESBL heeft verricht in de opdracht van de Waarderingskamer2. ESBL concludeert dat algemene maatregelen die genomen zijn door de overheid geen bijzondere omstandigheid zijn zoals bedoeld in artikel 18, lid 3 Wet WOZ waardoor teruggevallen wordt op de hoofdregel beoordeling van de WOZ waarde naar waardepeildatum 1 januari 2020. Let wel, dat wil niet zeggen dat deze maatregelen geen impact kunnen hebben op de WOZ-waarde, maar niet dat dit voor 2021 reeds het geval is, Generieke maatregelen zijn volgens het ESBL:
Het ESBL geeft aan dat zij van mening zijn dat specifieke maatregelen wel tot een bijzondere omstandigheden zouden kunnen leiden, mits deze leiden tot een waardeverandering van het vastgoed (niet van de onderneming). Specifieke maatregelen zijn volgens het ESBL de sluiting of het opleggen van gebruiksbeperkingen ten aanzien van:
Verder gaat het nog om:
Het rapport van de ESBL is op 6 november 2019 opgesteld, sindsdien zijn er aanvullende maatregelen genomen die tot in 2021 zullen blijven voortduren. De vraag is of deze nieuwe maatregelen een extra dimensie toevoegt aan de zienswijze van ESBL.
De invloed van het virus op de Waarde in het economische verkeer (WEV, art 17.2 Wet WOZ) is een andere dan op de Gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW, art 17.3 Wet WOZ) die bepalend is voor de WOZ-waarde als hij hoger uitvalt dan de WEV.
INVLOED COVID-19 op Gecorrigeerde vervangingswaarde
De Gecorrigeerde vervangingswaarde geeft de waarde voor eigenaar zelve weer (HR 5 juni 1996, nr 30 314). De GVW kent een correctie wegens beperking in de winstgevendheid (“obsolescence”), ook wel functioneel-economische afschrijving genoemd. Deze afschrijving moet er ook voor zorgen dat de GVW niet hoger uitvalt dan de Bedrijfswaarde. De Economische veroudering betreft de mate waarin er door technische, economische of maatschappelijke ontwikkelingen nog behoefte bestaat aan het object. Voorbeelden die genoemd worden in het (overigens niet wettelijke) richtsnoer van VNG, de Taxatiewijzer Industrie zijn: onderbezetting ten gevolge van marktontwikkelingen of vraaguitval; of: niet voldoen aan eisen en voorschriften. Dit dient een duurzaam karakter te hebben. De gebruikelijke berekening van de Economische afschrijving is: benodigde (of geprognosticeerde capaciteit), gedeeld door aanwezige capaciteit.
Een rekenvoorbeeld kan de relatie tot de GVW en de WOZ-Bedrijfswaarde verduidelijken. Het is vanzelfsprekend een sterk vereenvoudigd voorbeeld.
De WOZ-Bedrijfswaarde is de contante waarde van het (uitsluitend naar de belastingzaak) gealloceerde inkomen over een beschouwingsperiode van, in dit geval, acht jaar. COVID-19 heeft in het scenario ‘herstel in 2023’ een daling van de Bedrijfswaarde van -27% ten gevolge. Door het verhogen van de economische afschrijving tot -32% (0,68) wordt bereikt dat de GVW niet afwijkt van de Bedrijfswaarde.
CONCLUSIE GVW
De argumentatie dat de Corona-pandemie bij een aantal specifieke sectoren grote invloed op de Gecorrigeerde vervangingswaarde heeft goede papieren. Afhankelijk van de bedrijfstak, de in deze tak genomen maatregelen en het soort vastgoed, kan worden bepleit dat “Corona” een bijzondere omstandigheid is in de zin van art 18.3 lid c Wet WOZ, zodat voor belastingjaar 2021 de feitelijke situatie niet zozeer per (waardepeildatum) 1 januari 2020, als wel per (toestandsdatum) 1 januari 2021 bij de waardering in acht moet worden genomen.
INVLOED COVID-19 op de Waarde in het economische verkeer
De Waarderingskamer heeft meermaals expliciet het standpunt ingenomen dat de Waarde in het economische verkeer Wet WOZ niet af zo mogen wijken van de traditionele marktwaarde zoals die is gedefinieerd in de International Valuation Standards IVS. Dat wil zeggen, als wel eerst recht wordt gedaan aan de twee wettelijke uitgangspunten: de overdrachtsfictie (de volle en onbezwaarde eigendom wordt overgedragen) en de verkrijgingsfictie (de zaak kan door de veronderstelde koper onmiddellijk en in volle omvang in gebruik worden genomen). Bij tijdelijke vraaguitval – zoals deze door COVID-19 wordt veroorzaakt – neemt marktwaarde IVS de ‘pijn’ van het moment: de verminderde belangstelling op één peilmoment, van de kant van de veronderstelde gegadigde kopers, wordt onverminderd in aanmerking genomen bij de waarde.
Taxateurs gaan hier verschillend mee om, maar een juiste lezing van de marktwaardedefinitie – en dus ook van de Waarde in het economische verkeer – zou moeten leiden tot forse afboekingen. De mogelijkheid tot verkoopuitstel, die de eigenaar feitelijk natuurlijk wel heeft, zou niet mogen worden meegenomen in de Waarde in het economische verkeer WOZ. Voor een nadere beschouwing over deze kwestie wordt verwezen naar dit artikel in het tijdschrift Vastgoedmarkt vvan de hand van drs. P.C. van Arnhem. Precedenten zijn er overigens nog niet. De praktische taxatiegang van zaken onder gemeenten en hopelijk op enig moment de rechtspraak, zal uit moeten wijzen uitwijzen of inderdaad zo drastisch doorwerkt op de WOZ-waarde als het zou moeten, of dat de ‘Corona-waardedalingen’ toch weer gedempt, gematigd zullen worden.
CONCLUSIE WEV
Het kan worden verdedigd dat de Corona-pandemie bij een aantal specifiek aanwijsbare sectoren ook grote invloed op de Waarde in het economische verkeer. Denk daarbij aan de cultuur-, evenementen- en reisbranche of de horeca en recreatiesector. Als vraaguitval kan worden aangetoond kan worden betoogd dat “Corona” een bijzondere omstandigheid oplevert in de zin van art 19.3 lid c Wet WOZ. Voor belastingjaar 2021 geldt voor de waardevermindering dan de feitelijke situatie per 1 januari 2021 (toestandsdatum) en niet zozeer per1 januari 2020 (waardepeildatum). Precedenten of gerechtelijke uitspraken zijn er nog niet. Deze mogen eerst in de loop van 2021 verwacht worden.
Het SARS-CoV1-virus (COVID-19) waarde reeds ver voor de jaarwisseling 2019/2020 rond in China en Italië. Het was de Wuhanese dokter Li Wenliang die op 30 december 2019 met zijn collega’s vaststelde dat sprake was van een epidemie. In de loop van januari werden reizigers uit China extra gecontroleerd op de luchthavens. Drie maanden later, op 11 maart 2020 werd COVID19 door de World Health Organization WHO uitgeroepen tot een 'wereldwijde pandemie’.
Op 1 januari 2020 was er in Nederland nog geen breeduit gedeeld bewustzijn of wijdere bekendheid met het COVID-19 virus, met de verspreiding die het zou krijgen, noch met de later economische impact ervan. Dat laat onverlet dat het virus er feitelijk, objectief beschouwd, op de waardepeildatum wel, in ieder geval in de Chinese regio Wuhan, aanwezig was.
Voor de WOZ-waarden die betrekking hebben op het a.s. belastingjaar 2021, geldt als waardepeildatum 1 januari 2020 en als toestandsdatum 1 januari 2021.
De situatie rondom Covid-19 op die laatste toestandsdatum is van belang vanwege de zogenoemde bijzondere omstandigheid van art 18, lid 3 onder c WOZ
‘Indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld: (..) c. een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, wordt, in afwijking in zoverre van artikel 18, eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.’
Bij de vraag of – hetzij in zijn algemeenheid dan wel voor bepaalde sectoren – sprake is van een dergelijke bijzondere omstandigheid zijn we te rade gegaan bij de vakliteratuur en de rechtspraak. Het zal niet verbazen dat de vraag hoe met art 19.3 lid c WOZ moet worden omgegaan in geval van een epidemie of pandemie die nooit eerder aan de orde is geweest. Wel blijkt het volgende.
Een verhelderend arrest van de Hoge Raad is van 13 maart 2018 (ECLI:NL:HR:2018:457). Het ging hier over de WOZ-waarde van een woning gelegen in een aardbevingsgebied. De Hoge Raad oordeelde dat een aardbeving een externe omstandigheid is, die van zodanige aard is dat niet de waardepeildatum (één jaar voor aanvang belastingjaar) maar de toestandsdatum (aanvang belastingjaar) in aanmerking moet worden genomen:
‘Uit de tekst en de totstandkomingsgeschiedenis van artikel 18, lid 3, aanhef en letter c, van de Wet WOZ (vgl. Handelingen II, 1993/94, blz. 5523, 5531, 5639-5640 en 5741) volgt dat is beoogd als bijzondere omstandigheden in de zin van deze bepaling aan te merken specifiek ten opzichte van één of meer onroerende zaken geldende, zich buiten die onroerende zaken voltrekkende, externe omstandigheden of oorzaken.
De aardbeving in 2012 in de omgeving van de woning die is gelegen in het hiervoor in 2.1.1 omschreven gebied, is voor de waardering van de woning aan te merken als een dergelijke bijzondere omstandigheid. Deze gebeurtenis is een externe omstandigheid ten aanzien van de woningen in dat gebied. Indien de onderhavige woning door die aardbeving een vermindering in waarde heeft ondergaan moet dat dus leiden tot aanpassing van de waardering naar de toestandsdatum’.
De aardbeving in 2012 in de omgeving van de woning die is gelegen in het hiervoor in 2.1.1 omschreven gebied, is voor de waardering van de woning aan te merken als een dergelijke bijzondere omstandigheid. Deze gebeurtenis is een externe omstandigheid ten aanzien van de woningen in dat gebied. Indien de onderhavige woning door die aardbeving een vermindering in waarde heeft ondergaan moet dat dus leiden tot aanpassing van de waardering naar de toestandsdatum’.
De rechtspraak en de vakliteratuur wijzen op de volgende eisen, waaraan moet zijn voldaan wil sprake zijn van een bijzondere omstandigheid en wil de situatiedatum bepalend zijn. Het moet gaan om specifieke omstandigheden ten opzichte van de onroerende zaak (zaken), die een waardeverandering opleveren, anders dan algemene marktontwikkelingen of prijsfluctuaties. Het is dan niet redelijk die omstandigheid uit te sluiten. Het mag vervolgens gaan om een breed scala aan feiten en omstandigheden, niet alleen om fysieke kenmerken van de onroerende zaak of zijn omgeving. Andere oorzaken dan bijvoorbeeld aardbevingen of ook bodemverontreiniging1 zijn denkbaar. Zo kan het ook gaan om juridische beperkingen, denk aan de aanwijzing tot monument of de wijziging van een bestemmingsplan. Eventuele subsidies en steunmaatregelen zijn subjectgebonden, en hebben geen invloed op de WOZ-waarde van de onroerende zaak.
Het lijdt geen twijfel dat de COVID-19 pandemie geleid heeft tot wettelijke en beleidsmatige maatregelen (denk aan de besluiten op grond van de noodverordeningen van de veiligheidsregio’s) externe omstandigheden die bepaalde categorieën onroerende zaken evenredig hebben getroffen. Er zijn bij gebreke aan rechtspraak nog geen precedenten, maar de lijn dat COVID-19 althans voor bekende excessief getroffen de sectoren een bijzondere omstandigheid oplevert, is verdedigbaar. Dit werd in de loop van 2020 door enkele gemeenten ook wel erkend die op basis van vaststellings-overeenkomsten met de belastingplichtigen, bij hun voorlopige vaststellingen van de WOZ-waarden voor belastingjaar 2021. De bekende getroffen sectoren zijn legio en zullen in ieder geval de cultuur-, evenementen- en reisbranche, horeca en recreatie en de vliegverkeer-afhankelijke sectoren, omvatten.
De WOZ-waarde zou in die gevallen weliswaar naar het prijspeil en de marktverhoudingen per 1-1-2020 moeten worden vastgesteld, maar naar de situatie per 1-1-2021 en tot die situatie behoort ook het voorkomen van de COVID-19 pandemie.
Wij wijzen daarbij evenwel naar een rapport die ESBL heeft verricht in de opdracht van de Waarderingskamer2. ESBL concludeert dat algemene maatregelen die genomen zijn door de overheid geen bijzondere omstandigheid zijn zoals bedoeld in artikel 18, lid 3 Wet WOZ waardoor teruggevallen wordt op de hoofdregel beoordeling van de WOZ waarde naar waardepeildatum 1 januari 2020. Let wel, dat wil niet zeggen dat deze maatregelen geen impact kunnen hebben op de WOZ-waarde, maar niet dat dit voor 2021 reeds het geval is, Generieke maatregelen zijn volgens het ESBL:
- Algemene beperkingen op groepsgrootte.
- Het advies om zoveel mogelijk thuis te werken.
- Het algemene verbod op bijeenkomsten, samenkomsten en evenementen.
- Het aanwijzen van gebieden of sluiten van gebieden waar groepsvorming verboden is door burgemeesters (bijv. parken, stranden of wijken).
- De anderhalvemeter-afstandsregel.
- Het gebruik van mondkapjes in openbaar vervoer en in binnenruimtes.
- De reisadviezen naar andere landen gebaseerd op kleurcodes.
- Het inreisverbod naar Europa of Nederland vanuit specifieke landen.
Het ESBL geeft aan dat zij van mening zijn dat specifieke maatregelen wel tot een bijzondere omstandigheden zouden kunnen leiden, mits deze leiden tot een waardeverandering van het vastgoed (niet van de onderneming). Specifieke maatregelen zijn volgens het ESBL de sluiting of het opleggen van gebruiksbeperkingen ten aanzien van:
- restaurants en cafés;
- concertzalen, bioscopen, uitgaansgelegenheden, musea en theaters;
- seksinrichtingen en coffeeshops;
- sauna’s, casino’s en sportscholen;
- zwembaden;
- sportkantines en sportclubs (inclusief stadions);
- bibliotheken;
- scholen; - supermarkten;
- winkels in de detailhandelbranche
Verder gaat het nog om:
- Specifieke beperking van groepsgrootte tot 30 personen voor religieuze en levensbeschouwelijke bijeenkomsten, uitvaarten en huwelijken.
- Verbod op uitoefening van beroep van kappers en schoonheidsspecialisten en andere contactberoepen op het gebied van uiterlijke verzorging moeten stoppen met uitoefening van hun vak.
- Vervroegde sluiting van nertsenfokkerijen.
Het rapport van de ESBL is op 6 november 2019 opgesteld, sindsdien zijn er aanvullende maatregelen genomen die tot in 2021 zullen blijven voortduren. De vraag is of deze nieuwe maatregelen een extra dimensie toevoegt aan de zienswijze van ESBL.
De invloed van het virus op de Waarde in het economische verkeer (WEV, art 17.2 Wet WOZ) is een andere dan op de Gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW, art 17.3 Wet WOZ) die bepalend is voor de WOZ-waarde als hij hoger uitvalt dan de WEV.
INVLOED COVID-19 op Gecorrigeerde vervangingswaarde
De Gecorrigeerde vervangingswaarde geeft de waarde voor eigenaar zelve weer (HR 5 juni 1996, nr 30 314). De GVW kent een correctie wegens beperking in de winstgevendheid (“obsolescence”), ook wel functioneel-economische afschrijving genoemd. Deze afschrijving moet er ook voor zorgen dat de GVW niet hoger uitvalt dan de Bedrijfswaarde. De Economische veroudering betreft de mate waarin er door technische, economische of maatschappelijke ontwikkelingen nog behoefte bestaat aan het object. Voorbeelden die genoemd worden in het (overigens niet wettelijke) richtsnoer van VNG, de Taxatiewijzer Industrie zijn: onderbezetting ten gevolge van marktontwikkelingen of vraaguitval; of: niet voldoen aan eisen en voorschriften. Dit dient een duurzaam karakter te hebben. De gebruikelijke berekening van de Economische afschrijving is: benodigde (of geprognosticeerde capaciteit), gedeeld door aanwezige capaciteit.
Een rekenvoorbeeld kan de relatie tot de GVW en de WOZ-Bedrijfswaarde verduidelijken. Het is vanzelfsprekend een sterk vereenvoudigd voorbeeld.
De WOZ-Bedrijfswaarde is de contante waarde van het (uitsluitend naar de belastingzaak) gealloceerde inkomen over een beschouwingsperiode van, in dit geval, acht jaar. COVID-19 heeft in het scenario ‘herstel in 2023’ een daling van de Bedrijfswaarde van -27% ten gevolge. Door het verhogen van de economische afschrijving tot -32% (0,68) wordt bereikt dat de GVW niet afwijkt van de Bedrijfswaarde.
CONCLUSIE GVW
De argumentatie dat de Corona-pandemie bij een aantal specifieke sectoren grote invloed op de Gecorrigeerde vervangingswaarde heeft goede papieren. Afhankelijk van de bedrijfstak, de in deze tak genomen maatregelen en het soort vastgoed, kan worden bepleit dat “Corona” een bijzondere omstandigheid is in de zin van art 18.3 lid c Wet WOZ, zodat voor belastingjaar 2021 de feitelijke situatie niet zozeer per (waardepeildatum) 1 januari 2020, als wel per (toestandsdatum) 1 januari 2021 bij de waardering in acht moet worden genomen.
INVLOED COVID-19 op de Waarde in het economische verkeer
De Waarderingskamer heeft meermaals expliciet het standpunt ingenomen dat de Waarde in het economische verkeer Wet WOZ niet af zo mogen wijken van de traditionele marktwaarde zoals die is gedefinieerd in de International Valuation Standards IVS. Dat wil zeggen, als wel eerst recht wordt gedaan aan de twee wettelijke uitgangspunten: de overdrachtsfictie (de volle en onbezwaarde eigendom wordt overgedragen) en de verkrijgingsfictie (de zaak kan door de veronderstelde koper onmiddellijk en in volle omvang in gebruik worden genomen). Bij tijdelijke vraaguitval – zoals deze door COVID-19 wordt veroorzaakt – neemt marktwaarde IVS de ‘pijn’ van het moment: de verminderde belangstelling op één peilmoment, van de kant van de veronderstelde gegadigde kopers, wordt onverminderd in aanmerking genomen bij de waarde.
Taxateurs gaan hier verschillend mee om, maar een juiste lezing van de marktwaardedefinitie – en dus ook van de Waarde in het economische verkeer – zou moeten leiden tot forse afboekingen. De mogelijkheid tot verkoopuitstel, die de eigenaar feitelijk natuurlijk wel heeft, zou niet mogen worden meegenomen in de Waarde in het economische verkeer WOZ. Voor een nadere beschouwing over deze kwestie wordt verwezen naar dit artikel in het tijdschrift Vastgoedmarkt vvan de hand van drs. P.C. van Arnhem. Precedenten zijn er overigens nog niet. De praktische taxatiegang van zaken onder gemeenten en hopelijk op enig moment de rechtspraak, zal uit moeten wijzen uitwijzen of inderdaad zo drastisch doorwerkt op de WOZ-waarde als het zou moeten, of dat de ‘Corona-waardedalingen’ toch weer gedempt, gematigd zullen worden.
CONCLUSIE WEV
Het kan worden verdedigd dat de Corona-pandemie bij een aantal specifiek aanwijsbare sectoren ook grote invloed op de Waarde in het economische verkeer. Denk daarbij aan de cultuur-, evenementen- en reisbranche of de horeca en recreatiesector. Als vraaguitval kan worden aangetoond kan worden betoogd dat “Corona” een bijzondere omstandigheid oplevert in de zin van art 19.3 lid c Wet WOZ. Voor belastingjaar 2021 geldt voor de waardevermindering dan de feitelijke situatie per 1 januari 2021 (toestandsdatum) en niet zozeer per1 januari 2020 (waardepeildatum). Precedenten of gerechtelijke uitspraken zijn er nog niet. Deze mogen eerst in de loop van 2021 verwacht worden.
2 ESBL, Invloed van Coronamaatregelen op WOZ-waardering in 2021 (6 november 2020).